Odhad tržní ceny: Jaké jsou nejčastější chyby při stanovení ceny nemovitosti?

Odhad nemovitosti je naprostý základ a určit správně tržní cenu nemovitosti není vůbec jednoduché a rozhodně to není úkol pro někoho, kdo tomu nerozumí, nemá dostatek dat a zkušeností. Výsledná prodejní cena musí dávat smysl Vám, ale i případným zájemcům.

Přestřelená cena celý prodej jenom zdržuje a k ničemu nevede a o prodeji pod cenou se nemá smysl ani bavit. Řeknu vám, jakých hlavních chyb se při odhadu tržní ceny vyvarovat. 

Chyba 1. Porovnávat ceny na realitních serverech nemá smysl

Samozvaného odhadce v první řadě napadne, že porovná podle pár kritérií cenu na realitních serverech a má vyhráno, ale tak to není. Na realitních serverech jsou totiž ceny, které často neodpovídají realitě. Skutečné prodejní ceny se mnohdy výrazně liší, takže inspirovat se jenom tímto zdrojem je první velká chyba, kterou můžete udělat.

Chyba 2. Cenové mapy 

Cenové mapy mohou sloužit jako odrazový můstek, ale je nutné si říct, že vyjadřují průměr cen v dané lokalitě. Rozhodně nezohledňují skutečný technický stav, vybavení a mnoho dalších parametrů, které mají vliv na cenu nemovitosti. Cenové mapy nerozlišují ani mnohdy výrazně rozdílné ceny v různých částech města, takže výsledná cena vycházející z cenových map bude s velkou pravděpodobností nepřesná. 

Chyba 3. Emoce nechte stranou

Emoce do obchodu nepatří a nejinak tomu je při prodeji nemovitosti. Jako vlastník máte velkou nevýhodu, že k nemovitosti máte citovou vazbu, což je pochopitelné. Přece ho neprodáte tak levně, když jste v něm strávili část života a údržbě jste věnovali tolik času. Nicméně musíte brát v potaz, že kupující toto nebudou brát vůbec v potaz. 

Chyba 4. Experimentování s cenou vám úspěch nepřinese

Možná vás napadne zkusit cenu vyštelovat výrazně nad tržní cenu a zkusit, zda se někdo náhodou takříkajíc nechytne na udičku. Věřte, že nechytne. Je to naprosto chybná strategie, která vás zbytečně připraví o čas a vaše nemovitost se stane ležákem. Přesvědčit potencionální kupce ke koupi nemovitosti, která leží na serveru mnoho měsíců není vůbec snadné. 

Chyba 5. Nákladová metoda

Nákladová metoda nemusí fungovat. Pokud jste například dům koupili před 5 lety, tak jeho tržní cena je v dnešní době samozřejmě výrazně vyšší než vaše původní investice. Opakem, ale může být, když se ekonomika dostane do hluboké recese. Ztíží se podmínky poskytování úvěrů na bydlení nebo se lokalita stane problémovou. V tom případě vaše investice z poslední doby může být znehodnocena. Také případnou rekonstrukci, kterou jste provedli před 15 lety nelze jednoduše připočítat v plné výši k ceně. Kupující vnímají užitnou hodnotu a vaši nemovitost budou porovnávat s cenami dalších nemovitostí.

Chyba 6. Odhad tržní ceny od nezkušeného makléře

Kvalifikovaný tržní odhad nemůžete zhotovit po pár prodaných nemovitostech. Trvá roky a stovky prodaných nemovitostí, než se dostanete do fáze, kdy jste schopen správně určit tržní cenu. Mnoho makléřů vám slíbí nereálně vysokou cenu jen se záměrem získání nové zakázky a následně vás budou tlačit do slevy. Škoda, že tento trik vychází a prodejci na něj často slyší. Nechte si proto nacenit nemovitost od více makléřů, kteří mají prokazatelné zkušenosti. 

Chyba 7. Odhad od znalce

Jedním velkým nedostatkem tržního odhadu od znalce je, že se neživí prodejem. Nemá tak aktuální informace z realitního trhu. Data získává z tabulek a cenových map z několika měsíčním zpožděním. Ve většině případů nejsou obchodníci, tak nemusí správně odhadnout skrytý potenciál nemovitosti a to celé může vést k nepřesně stanovené ceně. Samozřejmě mají znalost metodiky, stavebnictví a katastrálního zákona, ale jen to nestačí. Navíc počítejte, že za takový odhad zaplatíte několik tisíc korun. Služeb znalců využijete zejména při odhadech pro hypotéku, rozdělení spoluvlastnictví nebo vyrovnání majetku. 

Odhad tržní ceny je první krok k úspěšnému prodeji

Určit správnou nabídkovou cenu je složitý úkol. Jsou to hodiny práce než se doberete výsledku, který bude dávat smysl všem zůčastněným stranám. Pokud se rozhodnete k prodeji bez realitky je povinností si uvědomit, že odhad je jen první krok k úspěšnému prodeji.

Musíte si připravit celkovou strategii prodeje, nemovitost připravit k prezentaci. Důkladně si naplánujte, jak budete postupovat v propagaci. Připravit se na vyjednávání při prohlídkách. Jak zajistíte bezpečnost celého procesu. Pokud si ale najmete zkušeného realitního makléře, tak ten vás všech těchto starostí zbaví. Rozdíly i jako v jiných oborech jsou obrovské, takže pečlivě vybírejte.