Upravit stránku

Kupní smlouva na nemovitost. Co musí obsahovat?

09.01.2020Doleček LubomírProdej nemovitosti Poradna Kupní smlouva Realitní články 

Prodej nemovitosti provází několik klíčových okamžiků: od nastavení reálné tržní ceny, zvládnuté prezentace, přes jednání při prohlídkách, až po výběr toho pravého zájemce. Pokud jste se dostali až do této fáze, tak gratuluji. Bude následovat to nejdůležitější-podpis kupní smlouvy. Pokud si tuto fázi dostatečně nepohlídáte, můžete lehce přijít k újmě, a to nejen finanční.

Než se podíváme, co by smlouva v základu měla obsahovat, chci upozornit, že tento krok je vždy nutné přenechat zkušenému právníkovi. Rozhodně nedoporučuji využívat různé vzory smluv, které jsou k dispozici na internetu buď zdarma nebo za malou úplatu. Každý obchod má svá specifika a horko těžko (pokud tedy nejste právník) budete do těchto vzorů doplňovat různé podmínky a případné dohody, které se vašeho obchodu týkají. Které body tedy musí kupní smlouva na byt, dům, nebo pozemek obsahovat?

 

Správná definice účastníků smlouvy

 

Základem je, že ve smlouvě musí být přesně definováno kdo prodává a kdo kupuje. Dbejte na kompletnost a aktuálnost informací jako je jméno a příjmení, adresa trvalého pobytu, rodné číslo. V případě potřeby je možno doplnit korespondenční adresu, kontaktní telefon a mail. Pokud je jeden z účastníků zastoupen na základě plné moci nebo jiným způsobem, tak v této části to musí být uvedeno. 

Co se prodává, způsob úhrady a výplaty

 

V tomto bodě kupní smlouvy je nutné správně a detailně specifikovat předmět převodu, jako jsou například pozemkové a stavební parcely, stavby, které jsou součástí pozemku, spoluvlastnické podíly na společných částech (v případě prodeje bytu). Dále v jaké obci se nemovitost nachází včetně katastrálního území a čísla listu vlastnictví. Pokud má nemovitost více vlastníků, tak vymezení spoluvlastnických podílů. Dbejte na to, aby vše, co je součástí prodeje, bylo v této části uvedeno. 

Určitě je důležité i to, aby obsahem kupní smlouvy byla detailně definovaná informace o podmínkách a termínech úhrady dohodnuté kupní ceny za vaši nemovitost. Podíváme-li se na hypotetický příklad, kdy prodáváte nemovitost se zástavou a kupující hradí hypotečním úvěrem. V tomto případě musí být rozepsáno, jaká část kupní ceny půjde na úhradu zástavního práva a jaká do advokátní nebo notářské úschovy včetně přesného termínu úhrady. Pokud tedy hradí kupující úvěrem, bude také rozepsáno, kolik hradí banka, o jakou banku se jedná a podíl vlastních prostředků na kupní ceně. Předpokládám a hluboce doufám, že k úschově kupní ceny plánujete využít advokáta, notáře nebo banku. Pokud ano, tak podmínky pro výplatu kupní ceny jsou většinou specifikovány ve smlouvě o úschově a mají přesná pravidla. Pokud už dopředu obě strany vědí, že úhrada bude z jakýchkoliv důvodů pozdržena, nebo předání nemovitosti bude možné až za několik měsíců, určitě také zvažte zajištění celého obchodu pomocí Smlouvy o smlouvě budoucí kupní.

Prohlášení smluvních stran, utvrzení závazků a podmínky převodu. 

 

Další neméně důležité body, které musí kupní smlouva obsahovat. Mimo mnoho jiného, jako prodávající například prohlašujete, že s nemovitostí nejsou spojeny žádné dluhy, věcná břemena nebo nezapsaná nájemní práva. Také prohlašujete, že v převodu nejste nijak omezeni například v důsledku nařízené exekuce nebo nároku třetích stran. Dále, že souhlasíte se zřízením zástavního práva v případě, že kupující financuje nemovitost hypotečním úvěrem, což financující banka vyžaduje. 

Každá smlouva musí obsahovat bič, a ta kupní obzvlášť. V části o utvrzení závazků je například uvedeno, co bude následovat v případě, že kupující neuhradí kupní cenu řádně a včas. Samozřejmě definuje i opačnou situaci, když se prohlášení prodávajícího ukážou jako nepravdivá. Dále je také řešeno, co se stane, když některá ze smluvních stran neposkytne součinnost v případě, že například dojde k zastavení povolení vkladu na katastr.  

Podmínky převodu jsou klíčovým bodem smlouvy. Převod vlastnického práva musí mít podle smlouvy přesná pravidla. Asi hlavní je, aby podání návrhu na vklad kupních smluv proběhlo až po úhradě celé kupní ceny. Také je zde dohoda o tom, do kdy a kdo návrh na vklad podá na katastrální úřad. 

Kdy a za jakých podmínek dojde k předání a užívání

 

Mnoho lidí má představu, že tento bod v kupní smlouvě není nutné řešit, ale opak je pravdou. Naprostým základem je to, že nemovitost se předává až po úhradě kupní ceny na účet prodávajícího do termínu, na jakém jste se doufám dopředu domluvili. V otázce předání může každý počítat s jiným termínem. Kdyby kupující zjistil, že nemovitost bude k dispozic až poté, co si prodávající sežene nové bydlení, nadšený jistě nebude. Naopak prodávající potřebuje přiměřený čas na přestěhování. Proto, jak jsem psal vše musí být dohodnuto dopředu. Dále je dobré v této části uvést veškeré nedostatky, které prodávaná nemovitost vykazuje a o kterých byl kupující vyrozuměn, aby u předání nebo v budoucnu například netvrdil, že mu něco nebylo řečeno. Je v nemovitosti například elektroinstalace v havarijním stavu? Zde je prostor, kde to specifikovat. Smluvní strany by si také měli sjednat součinnost při převodu energii a prodávající zajistit odhlášení trvalého pobytu v dohodnutém termínu.

Jak vidíte, tak bodů, které kupní smlouva musí řešit je opravdu hodně. Toto je navíc pouze hrubý výtah toho základního. Doporučuji oslovit odborníka, který se realitám věnuje a spolupracuje s renomovanými advokáty. Věřte, že se Vám to určitě vyplatí a vyhnete se tak starostem s případným řešením následných problémů, které se mohou projevit i po letech od uzavření smlouvy.

Nechte si poradit a ještě před zahájením prodeje své nemovitosti požádejte o nezávaznou konzultaci. Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.

  • Položky označené hvězdičkou (* ) jsou povinné.