Jak na odhad tržní ceny

Jedním z důležitých aspektů prodeje nemovitosti je odhad tržní ceny. Ať už nemovitost prodáváte nebo kupujete, tak Vám vždy půjde o co nejvýhodnější výsledek. Jako prodávající budete chtít z prodeje vytěžit maximum a naopak jako kupující budete chtít koupit za co nejnižší cenu.  Určit tržní cenu tak, aby to oběma stranám dávalo smysl, je velice důležité, ale složité. Na výslednou částku má vliv mnoho faktorů. Zde vám v základu popíšu, z čeho při odhadu tržní ceny vycházím já.

1. Databáze skutečně prodaných nemovitostí

Jako profesionál, který se prodejem nemovitostí dlouhodobě živí, mám samozřejmě přístup k různým databázím skutečně prodaných nemovitostí. To je první zdroj, který při odhadu tržní ceny využívám. Běžný člověk bohužel nemá možnost tento zdroj dat využít, takže mu maximálně zbyde srovnávací metoda prodávaných nemovitostí na realitních serverech. Zde je ale problém, že mnoho nemovitostí má neadekvátně nastavenou nabídkovou cenu. Navíc, za kolik se nemovitost skutečně prodala se nikdy nedozvíte, takže se nejedná o zcela relevantní zdroj dat.

Nechte si zpracovat odhad reálné tržní ceny vaší nemovitosti 

2. Technický stav a vybavení bytu nebo domu

Asi vám nemusím říkat, že technický stav je to první, co zájemci řeší. Pokud je nemovitost v původním a případně zanedbaném stavu, je nutné v ceně zhodnotit náklady na případnou rekonstrukci. Cenu snižují například zastaralé rozvody elektřiny, odpadů a vody. Určitě také věci jako nedoléhající původní okna a dveře. Dále zastaralé vybavení koupelny a kuchyně. U rodinných domů například také stav střešní konstrukce nebo kondice nosných a nenosných příček. Aspektů, které se hodnotí, jsou desítky. Zároveň vás chci ale upozornit, že nemá cenu se pouštět před prodejem do případných rekonstrukcí, jelikož se vám vložené náklady nikdy nevrátí. Vybavení nemovitosti je dalším bodem, který odhad ceny výrazně ovlivňuje. Srovnatelné nemovitosti mohou mít zcela odlišné vybavení. Jak víme, tak pořizovací cena kuchyňské linky se může lišit v řádech i statisíců. Použité materiály tedy ovlivňují tržní cenu ve velké míře.

3. Stáří nemovitosti

Na předešlou část navazuje skutečné stáří nemovitosti. Vzhledem k tomu, že technologie výstavby je v dnešní době zcela jiná než před 50 lety, tak novostavby se stářím do 15 let mají, logicky, větší hodnotu, než kompletně zrekonstruovaný dům z 70. let. Už od základní desky jsou ve většině použity kvalitnější a trvanlivější materiály. Nechci určitě říct, že starší nemovitosti nejsou kvalitně postaveny, ale novostavby mají obecně větší cenu vzhledem ke své životnosti. Původní stáří konstrukcí prostě neoklamete.

4. Dispozice

Obecně jsou dlouhodobě vyhledávané nemovitosti s určitou dispozicí. U bytů jsou to startovací byty do 40 m2 (1+1 nebo 2+kk), nebo naopak byty pro rodiny s výměrou nad 70 m2 (3+1 nebo 4+kk). Cena za m2 se tak může výrazně lišit, jelikož poptávka po uvedených dispozicích výrazně překračuje nabídku, což zvyšuje tržní hodnotu. U rodinných domů je největší poptávka po dispozicích s výměrou od 100 – 150 m2 s minimální dispozicí 3+1.

5. Lokalita

Dalším důležitým bodem je lokalita, ve které se nemovitost nachází. Zkoumáme tak okolí, občanskou vybavenost, jako je dostupnost škol a školek, obchodních center, zdravotnických zařízení a dopravní dostupnost. Další výhodou je dostupnost přírody, možnost sportovních aktivit a celková kvalita života. Nevýhodou může být naopak hluk a chybějící vybavenost, která je uvedena výše. Například, pokud prodáváte byt v Ústí nad Orlicí, tak obecně nejvyhledávanější lokalitou je sídliště Štěpnice. Cena zde bude vyšší než u prodeje bytu například v Hylvátech, jelikož vše máte v docházkové vzdálenosti. U domů jsou ceny samozřejmě nejvyšší ve městech a přilehlých obcích. Pokud tedy prodávám dům v obci se špatnou dostupností kompletní občanské vybavenosti, tak cena srovnatelné nemovitosti zde bude nižší.

6. Způsob prezentace

Nyní jsme se dostali do fáze, kdy je odhad tržní ceny zpracován a přichází na řadu prezentace. Je potřeba zpracovat profesionální fotografie s naaranžovaným interiérem, videoprohlídku, záběry z dronu, 3D půdorys, poutavý popis. Proč? Protože i toto cenu výrazně ovlivňuje. Vizuálně poutavá prezentace musí ještě více zdůraznit klady nemovitosti. Cílem je, abyste byli schopní nemovitost nabídnout co největšímu počtu klientů. Když vizuálně přitažlivé fotografie a materiály spojíte se správně cílenou kampaní na sociálních sítích, realitních serverech, v PPC reklamě na Googlu a Seznamu, dále využijete outdoor reklamu a další kanály, které profesionálové při prodeji využívají, jenom podpoříte správně odhadnutou tržní cenu. Pokud nemovitost nenabídnu dostatečnému množství zájemců, nemohu čekat kladný výsledek. Abyste měli dostatek zájemců a nemuseli couvat ze stanovené ceny, vaši nabídku by mělo vidět minimálně deset tisíc lidí během prvního měsíce. Podívejte se ZDE jaký postup využívám já, aby se nemovitost prodala rychle a za maximální částku.

Mějte po boku odborníky

Doufám, že vám článek přinesl dostatek informací o tom, co má vliv na stanovení tržní ceny. Optimálně nastavená tržní cena vám zaručuje úspěch při prodeji jakékoliv nemovitosti. Každá nemovitost má svého kupce, ale u některých je potřeba ho hledat déle. Celý prodej je však předurčen k neúspěchu, je-li cena nastavena příliš vysoko nad tržní hodnotu. Celý prodej následně vyžaduje čas, energii a znalosti, s čímž je také nutné počítat.

 

Chci konzultovat prodej své nemovitosti:

 

Lubomír Doleček
Jmenuji se Lubomír Doleček. Jsem realitní specialista a zároveň manažer v prosperující realitní společnosti HESTIA Group. Realitní činnosti se věnuji už 11 let a za tu dobu jsem přes 400 klientům zajistil prodej nemovitosti, jejichž celková hodnota se pohybuje v řádech stovek milionů. Specializuji se na prodej domů, rekreačních objektů, bytů a pozemků v okresech Ústí nad Orlicí, Rychnov nad Kněžnou a Svitavy. 
Komentáře

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře.